Démarches administratives

Question-réponse

Peut-on acheter un logement social ?

Vérifié le 23 mai 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Il est possible d'acheter un logement social mis en vente par un organisme HLM. Un locataire peut aussi proposer à son bailleur d'acheter le logement social qu'il habite. dans tous les cas, La mise en vente est soumise à une procédure spécifique. L'achat peut se faire à l'aide d'un prêt à taux zéro (PTZ), si l'acheteur en remplit les critères d'attribution. Les conditions de revente ou de remise en location d'un logement social acheté par un particulier sont encadrées par la loi.

Un logement social peut être vendu s'il a été acheté ou construit par un bailleur social depuis plus de 10 ans.

Un organisme HLM peut également vendre un logement neuf réalisé dans le cadre du dispositif Duflot.

Les logements mis en vente doivent par ailleurs être conformes aux normes minimales d'habilité et de performance énergétique.

  • Lorsque le logement social est occupé, seul le locataire en place est susceptible de l'acheter.

    Toutefois, si le locataire en place en fait la demande, le logement peut être vendu à :

    • soit à son époux(se), sans conditions de ressources,
    • soit à ses ascendants ou descendants s'ils respectent un plafond de ressources.

    En conséquence, le sous-locataire ou l'occupant sans titre (sans bail avec le bailleur social) ne peuvent pas acheter le logement social.

  • Lorsque le logement social est vacant (pas d'occupant), le bailleur social doit en informer (par affichage, site internet, etc.) en priorité :

    • l'ensemble des locataires de logements de l'organisme HLM dans le département,
    • les gardiens employés par le bailleur social.

    Si les acheteurs prioritaires ne sont pas intéressés, toute personne peut se porter acquéreur.

Dans tous les cas, un particulier qui achète un logement social doit le faire :

  • pour l'occuper personnellement,
  • ou pour le louer à usage de résidence principale sous certaines conditions de loyer et de ressources des futurs locataires.

Initiative de la vente

La vente peut être initiée par : 

  • un organisme HLM lorsque celui-ci souhaite vendre un logement HLM,
  • ou un locataire, s'il formule à son bailleur une demande d'achat de son logement. Le locataire doit adresser sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception et le bailleur a 2 mois pour donner une réponse motivée.

Prise de la décision

La décision de vendre le logement est toujours prise par le bailleur social qui doit obtenir l'accord des autorités administratives.

Le bailleur social doit alors transmettre sa décision de vendre un de ses logements au préfet qui est tenu de consulter la commune, et l'ensemble des acteurs publics locaux qui ont participé au financement du logement social.

À partir de la date de cette consultation, la commune dispose de 2 mois pour émettre un avis. Sans réponse au-delà de ce délai, l'accord de la commune est acquis.

Le préfet dispose encore de 4 mois pour s'opposer à l'avis de la commune. Sans opposition motivée de sa part dans le délai, la vente du logement est autorisée.

L'organisme HLM doit solliciter le service des domaines pour évaluer le prix du logement.

Le prix de vente est ensuite librement fixé par l'organisme HLM :

  • sur la base du prix d'un logement comparable libre d'occupation,
  • et sans pouvoir être supérieur ou inférieur de plus de 35 % à l'évaluation faite par le service des domaines.

Par le site internet dédié

Il est possible de consulter le site internet créé par les bailleurs sociaux.

Service en ligne
Trouver un logement HLM à acheter

Accéder au service en ligne  

Union sociale pour l'habitat (USH)

 Attention :

le liste des logements à vendre présentée sur ce site internet n'est pas encore exhaustive.

Par voie d'affichage

Lorsque l'organisme HLM décide de mettre en vente un logement vacant, il doit le faire savoir par voie d'affichage :

  • à son siège social,
  • aux emplacements habituellement utilisés pour l'information des locataires dans les immeubles locatifs qui lui appartiennent,
  • dans des journaux locaux diffusés dans le département,
  • et, s'il s'agit d'une maison individuelle, par l'apposition sur cette maison ou à proximité immédiate d'un écriteau visible depuis la voie publique.

Cet affichage doit mentionner la superficie du logement et le prix de vente proposé.

Avant la vente, le bailleur doit transmettre certaines informations par écrit à l'acheteur :

  • le montant des charges locatives des 2 dernières années (et des charges de copropriété si elles existent),
  • la liste des travaux réalisés les 5 dernières années,
  • la liste des travaux d'amélioration des parties et équipements communs envisagés par le bailleur social,
  • une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part qui sera à la charge de l'acquéreur,
  • un document précisant que l'acquéreur sera redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties, tous les ans, à compter de la première année suivant celle de la vente,
  • un exemplaire de l'état descriptif de division de l'immeuble et le règlement de copropriété si l'immeuble est en copropriété.

le bailleur doit également informer l'acheteur des modes de recours gratuit à un médiateur de la consommation pour résoudre à l'amiable le litige qui pourrait les opposer concernant la vente du logement.

Oui, à la condition de respecter les critères d'attribution d'un PTZ relatifs :

  • au domicile de l'acheteur potentiel : l'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant le prêt (sauf cas particuliers) ;
  • aux revenus : l'emprunteur doit respecter un plafond de ressources ;
  • au logement à acheter : le logement doit se situer dans certaines zones géographiques ;
  • à l'usage du logement acheté : le logement doit devenir la résidence principale de l'acheteur au plus tard 1 an après l'achat (sauf exception). Le logement ne doit pas être mis en location pendant les 6 années suivant le versement du prêt, (sauf cas particuliers).

Les conditions de revente ou de mise en location d'un logement social, après qu'il a été acheté, diffèrent selon la durée d'acquisition.

      • Si l'acquéreur souhaite revendre son logement au cours des 5 années suivant son achat, il doit en informer l'organisme HLM qui est prioritaire pour le racheter.

      • Si l'acquéreur souhaite revendre son logement au cours des 5 années suivant son achat, il doit en informer l'organisme HLM qui est prioritaire pour le racheter.

        Lorsque le bailleur social ne se porte pas acquéreur et que le bien a été initialement acheté à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines :

        • si le prix de revente est supérieur à l'évaluation actualisée, l'acheteur initial doit verser au bailleur l'excédent entre le prix d'achat et l'évaluation initiale. Exemple :
        • si le prix de revente est supérieur au prix d'achat, mais inférieur à l'évaluation actualisée, l'acheteur initial doit verser au bailleur l'excédent entre le prix d'achat et le prix de revente. Exemple :
    • Lorsque l'acquéreur a acheté son logement à un prix inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines et qu'il le loue dans les 5 ans qui suivent son acquisition, il ne peut pas percevoir un loyer supérieur au dernier loyer qu'il acquittait pour ce logement avant cette acquisition.

      S'il s'agit d'un logement acheté dans le cadre du dispositif Duflot, les loyers praticables sont plafonnés et le locataire doit avoir des ressources ne dépassant pas les montants fixés par la loi.

  • Au-delà de 5 ans après l'achat initial, la vente ou la mise en location du logement est libre.

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